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如何應對“借名買房”存在的法律風險？
來源：本站發(fā)表時間：2019-01-03 07:33:00
買房，對于大多數(shù)人來說是一件大事。由于限購政策、個人信用等原因，不少人會選擇自己出資但借用他人名義買房。“借名買房”存在哪些法律風險呢？接下來惠興邦律師為您一一解答，供您參考。
一、為什么會存在“借名買房”
1、借名買房是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權的行為。房屋的實際出資人為事實購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
2、實際出資人為何以他人名義登記房屋產權呢，一般是出于以下原因：
（1）規(guī)避法律或者政策
購買房產需要一定的資格，事實購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形。比如，有些人不具備購買經濟適用房的條件又想買這樣的房屋，就只能借他人名義買房。
（2）轉移財產逃避債務
債務人不履行到期債務的，債務人有權要求債務人以其所有的動產或不動產償還債務。有些債務人為了隱匿財產，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債務人和法院以自己無財產的假象。
（3）貪圖便宜享受優(yōu)惠
比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購房人沒有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
（4）簡便手續(xù)，減少稅費
比如，父母為了逃避將來有可能開征的遺產稅，以未成年人的名義購買房屋等等。
二、“借名買房”存在哪些法律風險
《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
“借名買房”對實際購房人、名義產權人、善意第三人都存在法律風險。
1、對于實際買房人的風險主要是：
（1）基于親屬之間的信任關系借名買房，隨著房價的上漲，在利益的驅使下，名義產權人隨時可能不承認“借名買房”。
（2）名義產權人不僅不承認借名關系，甚至在實際購房人不知情的情況下私自將房屋轉讓他人或設定抵押權等他項權利。
（3）名義產權人存在其他債務問題被訴至法院強制執(zhí)行，房屋隨時會被查封或拍賣。
（4）名義產權人之間的家庭糾紛也會影響到涉案房屋，例如夫妻離婚分割財產，要求分割涉案房屋，或者是繼承等。
2、對于名義產權人（即“被借名者”）存在巨大風險：
（1）因在銀行貸款而產生貸款記錄，即使房貸還清，貸款記錄不會消除，而且貸款記錄是全國通用的，即使名義產權人系外地人，也一樣會影響名義產權人以后的貸款；甚至，若實際購房人未按期還貸，還會產生誠信問題，影響名義產權人的生活。
（2）因名義產權人名下已經有了一套“借名”的房屋，在限購政策影響下，名義產權人在同區(qū)域內再自行購房已屬于二套，只能減少貸款額度、增加貸款利率、增加稅費等。
3、對于善意第三人的風險：
無論是善意的賣方或是善意的買方，都會存在風險。
例如，實際購買人出售房屋給善意買方，名義產權人拒絕協(xié)助過戶，產生連環(huán)糾紛；或者在購房過程中，實際購房人與善意賣方簽署房屋買賣合同，約定將房屋過戶至名義產權人名下，合同履行過程中產生糾紛，影響到善意賣方的權益。
三、“借名買房”如何規(guī)避法律風險
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定，當事人有證據(jù)證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。根據(jù)這一規(guī)定，只要房屋的實際權利人有充分的證據(jù)證明房屋的權屬，房屋的所有權歸屬于實際權利人。
那么實際購買人如何搜集證據(jù)呢？我們建議應注意如下事項：
1、與代持人簽訂《代持房產協(xié)議》。
借用他人名義購房需要有借名購房的意思表示，以此規(guī)避房屋的代持人以贈與或是抵債等原因抗辯房屋實際權利人。
2、轉賬支付購房款。
房屋的實際出資人一般是房屋的實際權利人，轉賬支付可以保留銀行流水作為購房出資證據(jù)。
3、持有與保管與購房相關資料的原件。
根據(jù)一般生活經驗，購房資料原件一般由實際權利人持有。
4、房屋由實際權利人占有、使用、收益。
建議房屋由實際權利人自己居住，如果對外出租，則建議讓租戶直接與房屋的實際權利人簽訂房屋租賃合同，并讓租戶將租金轉賬支付至以實際權利人開戶的銀行賬戶。
5、實際產權人可與名義產權人就該房地產做一個個人抵押。
由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人。這樣名義產權人就無法跳過實際產權人擅自出售房屋和損害實際產權人的利益。
四、結語
總之，“借名買房”雖然未被我國法律明文禁止，但這種行為肯定是得不到法律支持和保護的。最重要的是“借名買房”在實踐中存在較大的法律風險，如果購房者不注意收集證據(jù)，很容易是自己的利益受到損害，而這種損害又很難由法律進行保護。在此提醒購房者不要盲目投資房產或者冒名購買政策房，一旦出現(xiàn)風險結果得不償失。
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